캐나다 감정평가사 (AACI/CRA) 준비 과정. Seneca College RPA/RPAA. #6

 

*본 '이민 & 취업과정' 시리즈는 2018년 3월 말부터 7월 중순까지 캐나다이민 생활의 첫 여정을 다루고 있습니다.

 

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#6 캐나다 감정평가사 (AACI/CRA) 준비 과정. Seneca College RPA/RPAA.

 

 

잠시 시간을 거슬러 2018년 4월 26일, 목요일. 오후 1시 30분.

 

나는 토론토 Seneca College Newnham Campus, Building D에 와 있다.

 

 

RPAA 프로그램 입학을 위한 Pre-Admission 수학 테스트를 보러 왔다.

 

원래 영어 시험도 봐야 하는데 영미권 대학을 졸업한 관계로 면제되었다.

 

(참고로 수학 시험은 매우 쉬웠다. 우리나라 중학생 문제 수준이다.)

 

 

 

 

Seneca College, Newnham Campus

 

 

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취업 준비하다 생뚱맞게 무슨 College냐고? 

 

전편에서 언급했듯, 3월 말 캐나다에 도착 후 아내가 박사 과정을 시작하는 9월까지 약 5개월의 시간이 남아있었다.

 

이 5개월의 시간 내에 한국 경력을 살려 목표로 하는 부동산금융권 취업에 성공하여 안착한다면 베스트이겠지만...

 

만일 취업 준비 기간이 5개월을 넘어버린다면 이력서 상의 공백이 악영향을 미칠 것이 염려되었다.

 

그렇다. 만약이라는 상황을 대비해야만 했다.

 

캐나다에 오기 전부터 부동산자산운용사/PE에 바로 진입하지 못할 경우 차선책은 무엇이 있을까 고민했고, 바로 리서치 작업에 착수했다.

 

 

인생이 걸린 일이기에 꼼꼼한 리서치가 필요했다

 

 

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우선 캐나다 내 부동산자산운용사/PE에 근무하고 있는 주요 현직자들의 이력을 살펴보았다.

 

많은 사람들이 대부분 인턴부터 시작하여 차근차근 올라온 케이스였지만, 이러한 보편적인 수순을 밟지 않은 사람들은 어떤 경로를 통해 부동산자산운용사/PE에 진입했는가 알아보는 데 집중했다.

 

그러자 링크드인 상에서 이름 옆에 AACI라는 Designation을 붙인 사람들이 눈에 띄었다. 

 

'AACI...? 이건 뭐지?'

 

알아보니 캐나다의 감정평가사에게 주어지는 Designation이었다 (마치 CFA와 같은).

 

생각보다 많은 인력들이 사기업 Valuation 부서로 먼저 진입하여 근무하다 부동산PE의 투자/운용 파트에 이직한 케이스를 보게 된 것이다.

 

 

이러한 상황을 포착함과 동시에 캐나다 도착 전부터 그들에게 링크드인 메세지로 접촉을 시도했다.

 

실제 이들 중 3명과 장시간의 통화를 통해 정보를 수집할 수 있었고, 그 과정을 통해 차선책을 '감정평가사'로 정할 수 있었다.

 

결론적으로는 구직 시작 약 3개월 내에 부동산PE에 취직이 확정되어 이 차선책은 그저 계획으로 남았을 뿐이지만...

 

본 편에서는 과거 리서치했던 내용을 바탕으로, 캐나다 감정평가사가 되기 위한 준비 과정 및 여러가지 팁에 대해 공유해볼까 한다.

 

(감히 자신하건대 한국어 웹에서만큼은 가장 자세히 설명이 된 글이라 생각한다.) 

 

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(1) 캐나다 감정평가사 준비 과정 개요

 

한국의 경우, 감정평가사가 되기 위해 2차에 걸쳐 준고시급 시험을 치러야 한다.

 

캐나다의 경우, 시간은 소요될지언정 한국 대비 감정평가사 진입 장벽이 크게 높지는 않았다.

 

캐나다 감정평가 협회에서 요구하는 과목들을 하나씩 이수해나가는 방식으로 진행되기 때문이다.

 

이미 대학을 졸업한 사람들 기준으로, 캐나다에서의 공인 감정평가사가 되기 위한 수순은 다음과 같다.

 

AIC Candidate Member → AACI 또는 CRA Designation → 최종 시험 & 인터뷰

 

*AIC = Appraisal Insitute of Canada; 캐나다 감정평가 협회

*AACI = Accredited Appariser Canadian Institute; 상업용 & 주거용 부동산 감정평가사

*CRA = Canadian Residential Appaiser; 주거용 부동산 감정평가사

*AACI는 상업용과 주거용을 아울러 평가 가능한 상위 자격이기에 CRA 대비 취득 기간 2-3년 추가 소요

 

 

Candidate Member

 

2년제 이상 컬리지 또는 대학 학위 + AIC 기초과정을 이수한 자를 의미한다.

 

1) AIC 101 - Introduction to the Appraisal Profession (3시간 웨비나)

2) BUSI 330 - Foundations of Real Estate (UBC 대학 온라인 코스)

3) Professional Practice Seminar (ITPP)

 

위의 세 과정을 이수하고, AIC 웹사이트에 올려진 Candidate Member 지원서를 작성하여 제출하면 된다.

 

AACI / CRA Designation

 

AIC에서 요구하는 거의 모든 과목들은 AIC의 주요 파트너인 UBC 대학 내 Sauder Business School의 강의와 교재를 사용한다.

 

University of Guelph, Athabasca University, Seneca College, Langara College 등에서도 AIC 요구 과목들에 대한 강의를 들을 수 있는데, AIC/UBC에서 교육을 위탁한 개념이라 보면 된다.

 

따라서 이들 역시 UBC의 교재를 사용하고 있다.

 

AACI / CRA Designation 취득을 위해서 Candidate Member들은:

 

1) 각자의 학력 상황에 맞춰 요구되는 AIC/UBC 과정들을 이수하는 한편, 

2) 2년간의 현장 실무 경험을 쌓아야 하며 (Applied Experience Program; AEP),

3) (멘토의 지도 하에) 3개의 감정평가서를 제출해야 한다 (Work Product Review; WPR)

 

이수 요구 과목에 대해 조금 더 자세히 말하자면:

 

캐나다 4년제 대학 Commerce/Business 전공 120학점 이상 이수 졸업자의 경우, UBC/AIC PGCV (Post-Graduate Certficate in Real Property Valuation) 온라인 과정을 통해 총 6과목만 이수하면 되고 (PGCV의 경우, AACI로 바로 직행);

 

캐나다 4년제 대학 Commerce/Business 비전공 졸업자의 경우, AACI는 총 15과목을, CRA는 총 8과목을 이수해야 한다.

 

캐나다 외 해외 대학을 졸업했을 경우, WES / ICAS 등 기관에서 캐나다 기준 학점으로 환산해 주는 Credential Assessment를 받아 AIC에 제출하면 이수 요구 과목들을 각 개인의 학점 이수 상황에 맞게 설정해 준다.

 

Seneca College RPA/RPAA Diploma 과정을 수료했을 경우, 해당 과정에서 이수했던 과목들은 면제된다. 

 

보통 이렇게 각 과목을 이수해 나가는 단계에서 개인 감정평가 사무실이나 사기업 Valauation 부서에 지원서를 돌리게 되고, 입사 후 남은 코스를 마치는 한편, 상기 2번과 3번의 과정을 준비해 나가는 것이다.

 

최종 시험 & 인터뷰

 

1) Applied Experience Written Exam (UBC 주관)

2) Professional Competency Interview  (AIC Trained 감독관과 진행)

 

상기 시험과 인터뷰까지 모두 통과하게 되면, 드디어 공인 AACI 또는 CRA로 인정받게 되고, 이름 옆에 Designation을 붙일 자격이 주어진다.

 

 

총 소요시간

 

개인에 따라 차이는 있으나 평균적으로:

 

- PGCV 프로그램을 통하면 2-4년 내로

- 그렇지 않는다면 AACI의 경우 4-6년, CRA의 경우 2-4년 내

 

Designation 취득이 가능하다. 

 

더욱 세부적인 사항은 하단의 링크를 참고하기 바란다.

 

Appraisal Institute of Canada | Path To Designation – Candidate Member

 

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(2) Seneca College RPA/RPAA 과정 개요

 

나는 사실 초기에 Seneca College 입학에 대해서는 크게 관심이 없었다.

 

영국에서 경영학을 전공했기에 PGCV Admission Requirement에 부합한다 생각했기 때문이다.

 

다만 아내와 나 둘 다 학교를 다니게 되면 소득이 없게 될텐데, PGCV 온라인 과정의 경우 주정부에서 제공하는 OSAP (학자금 대출 & 생활 보조금 지원) 혜택을 받을 수 없다는 것이 가장 큰 단점이었다.

 

따라서 최대한 단기간 내 AIC 요구 과목들을 다수 이수할 수 있는 Seneca RPAA 속성 과정으로 지원하는 것이 더 낫겠다 판단하였다.

 

1) 학교에서 8개월간 빡세게 공부하는 한편,

2) AACI Designation 취득에 필요한 과목들을 온라인으로 함께 공부해 나가고,

3) 그와 동시에 주요 현직자들과 네트워킹에 힘쓰면 되겠다고 결정을 내렸다.

 

*RPA (Real Property Administration): 4학기 (2년 과정)

*RPAA  (Real Property Administration (Accelerated)): 2학기 (8개월 과정)

*참고로 RPAA 과정은 너무 빠르게 진행되는 관계로 중도 포기자도 꽤 있다고 한다.

 

 

상기 두 프로그램의 차이점이라면, RPA의 경우 고등학교만 졸업하고 사전 입학시험을 통과하면 입학이 가능한 반면...

 

속성 과정인 RPAA의 경우, 적정 성적으로 (캐나다 기준 평균 75% 이상) '학부'를 졸업한 사람들이 지원 가능한 프로그램이다.

 

참고로 캐나다에서 대학을 졸업하지 않은 경우, 이 역시 WES / ICAS 등 기관에서 캐나다 기준 학점으로 환산해 주는 Credential Assessment를 받아 제출해야 RPAA 지원이 가능하다.

 

 

Real Property Administration (Assessment & Appraisal) (Accelerated) - Seneca, Toronto, Canada

 

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보통 RPA/RPAA Diploma 과정을 수료하면 진로가 2가지로 나눠진다.

 

1) 부동산 재산세를 (Property Tax) 책정하는 정부 조직인 MPAC 입사

2) 부동산 컨설팅사 Valuation 부서 혹은 개인 감정평가 사무소 입사

 

*MPAC = Municipal Property Assessment Corporation

 

1번의 경우, 공공기관에서 재산세를 부과하는 목적으로 일을 하게 된다. 즉, 'Assessor'의 길을 가는 것;

2번의 경우, 사기업에서 각종 상업용 & 주거용 부동산의 적정가를 책정하는 일을 하는 'Appraiser'의 길을 가는 것이다.

 

 

여기에서 Seneca RPA/RPAA의 장점을 언급하자면:

 

1) MPAC 내 90% 인원이 이 프로그램 출신이다. 그래서 MPAC 사관학교라는 별명도 있다.

2) 공부하면서 내게 더 맞는 방향이 보일 수도 있다. Appraiser보다 Assessor가 적성에 더 잘 맞을지 누가 알겠는가.

3) RPA/RPAA 출신 한국인 감정평가사 모임이 있다고 들었다. 선배들의 조언을 듣기가 보다 수월하다. 

4) 현장 실습 (Field Placement) 과목이 있어 현업에 대한 감을 먼저 조금이나마 잡을 수 있다.

 

(실습 회사는 물론 학교에서 어느 정도 서포트해주기도 하지만, 결국 당신이 열심히 발품을 팔아 구해야 한다.)

 

만일 Assessor의 길로 나아가게 된다면, AACI / CRA 보다는 AIMA / MIMA Designation을 목표로 공부하면 된다.

 

RPA/RPAA 과정에서 커버하는 과목들이 AACI, CRA, AIMA, MIMA 요구 과목들과 겹치는 것들이 많아서 선택의 폭이 더 넓겠다는 것도 하나의 장점이라 할 수 있겠다.

 

*AIMA: Associate Member Institute of Municipal Assessors

*MIMA: Member Institute of Municipal Assessors

 

 

 

 

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(3) 공공기관 vs. 사기업 입사

 

사기업은 선택의 폭도 넓고 수시로 채용 공고가 올라오는 반면, MPAC의 경우 예산에 많이 좌지우지된다.

 

언제나 AIC Career 페이지와 MPAC 커리어 섹션 페이지를 관심있게 보며, 주요 현직자와 네트워킹을 해 놓는 것이 취업의 핵심이다.

 

(RPA/RPAA Field Placement 때 현직자들에게 잘 보이는 것이 중요하다.)

 

 

공공기관 입사 (MPAC)

 

MPAC의 Assessor 포지션 등급은 Level 1부터 5까지 있다고 한다.

 

Seneca RPA/RPAA를 졸업해 Entry Level로 (Property Inspector; PI) 입사하게 되면 Level 2부터 시작한다.

 

MPAC의 초봉은 약 4만에서 4만 5천불.

 

라이프 스타일 면에서는 아무래도 공공기관이다 보니 훨씬 낫겠지.

 

사기업 입사

 

사기업의 초봉은 회사별로 케바케이다. 대형 부동산컨설팅사 (CBRE, Cushman 등) Valauation 부서라면 5만불 이상은 받을 것이라 추정한다.

 

Argus 프로그램 개발사로 유명한 Altus Group 내 Valuation 부서로도 많이들 입사하는 것으로 알고 있다.

 

*Argus = 상업용부동산 투자 분석을 위한 Cash Flow 작성을 수월하게 도와주는 소프트웨어

 

사기업의 경우, 경력이 쌓이면서 Non-Fee Appraiser에서 Fee Appraiser로 전환할 수 있고, 고정급이 아닌 감정평가를 한 만큼 커미션을 받게 된다.

 

즉, 많이 뛴 만큼 많이 버는 구조로, 10만불 이상도 충분히 가능하다.

 

개인 감정평가 사무실에 입사를 하게 된다면 보통 개인 투자 & Mortgage 목적으로 감정평가서를 만드는 일이 주업무가 될 것이고...

 

(은행이나 고객 독촉에 시달리는 경우가 빈번하게 있을 수 있다. 이건 어느 나라나 마찬가지네.)

 

대형 펌은 부동산투자회사/PE 등에서 요청하는 상업용부동산 가치 산정 후 감정평가서 작업을 하거나, MPAC에서 책정한 적정 재산세에 대해 Appeal하는 업무 등을 담당하게 된다.

 

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(4) 그 외의 정보

 

Q. 한국의 감정평가사입니다. 캐나다 감정평가사가 되려면 어떤 과정을 거쳐야 하나요?

 

Candidate Member가 되기까지의 과정은 동일하나, AACI Designation 이수 과목 중 상당수가 면제될 것이다.

 

특히, 2년간의 실무 경험을 쌓아야 하는 AEP와 Case Study 과목 등이 Waive 될 것이다.

 

보다 자세한 사항은 AIC에 직접 메일로 컨택할 필요성이 있다.

 

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캐나다 감정평가사에 대한 간략한 정보는 여기까지이다. 

 

(더 궁금한 것이 있다면 답글을 남겨주세요. 성심성의껏 아는 한도 내 답변드리겠습니다.)

 

결국 나는 위에서 언급한 바와 같이 감정평가사의 길을 택하지는 않았다.

 

RPAA 과정에 대한 오퍼는 수월하게 받았으나, 입학 확정을 위한 $500 Non-Refundable Tuition Deposit을 내기 바로 하루 전, 부동산 PE 취업이 확정되었기 때문이다.

 

정말이지 극적인 순간이었다.

 

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